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北京买房:理清思路购房建议1502

来源:开云怎么样    发布时间:2025-07-08 18:40:27

  北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  请问,我想买房纯投资,但是资金少,只有不到100w,本来想买共有产权房,但同事朋友都不建议,我看了几个项目,好像确实是都不太好卖。我想问问,我的期望值不高,只要是升值不低于大盘就行,这种房到了二手的时候会不会就好出手了?我不图高收益,只求个平均值就行了。

  1、纯投资,100万,不是太容易。任何投资品都有个门槛儿,不是每个价位都有合适的收益。就算是最简单的存钱,三五万的顶多是存定期,几十万的才能存大额,而到了VIP和私人银行那就是几百上千万了。虽然说未必是投资越高收益越大,但小本生意也不太容易做到平均值,主要不一定可以买到合适的标的物。

  2、共产房如果能不低于大盘那不就都抢了吗,怎么还会不好卖呢?北京的有钱人不少,懂投资的更多,不会把赚钱的机会给别人留着的。所以这样的产品就是自住为主的,政策几乎堵死了所有的投资通路,房住不炒的心态才合适,惦记着获利比较难。

  任何商品都是越新的时候越好出手,连古董都是得成色好。房子就更是这样,新房甚至能开盘即售罄,日光几百上千套。成为二手之后再怎么好脱手也不能跟新房比,毕竟卖房的是个人了,和开发商的操盘营业销售能力没法比。

  那共产房在开发商手里的时候都不好卖,动用了ZF的宣传手段都费劲,成为二手之后不仅老了,还同样被购买资格限制,很难说能好出手。

  3、总之这期望值都高了,不太可能实现。所以如果买这种房就别考虑什么纯投资了,就是自住为主。利用政策挣钱不仅不合适,也不容易做到,ZF也不可能会成为炒房客的帮凶。

  请问,只有140w的刚需,目前看上的是马家堡嘉园二里。价格可接受,交通配套也挺好,就是感觉房子老了,净是80年代的,那这电梯维护是不是会受影响啊?还有是物业问题,中介说将由社区来监管,但我担心是否能长久,毕竟保值要以物业为首。

  1、嘉园二里哪儿有80年代的啊,那会儿这里还是菜地呢。这里是1992年之后开发的,盖房前我还来摘过韭菜花呢。

  1992年北京张市长赴港招商,四大家族联手进京,超人选中了这一个项目,宣武区的旧城改造安置房。嘉园这名字用的就是超人的嘉字,后来的其他嘉园都是从这儿来的。这说的还是一里,二里就更晚了,至少是1994年开工的。宣武城建当的开发商,老国企,质量很好。

  但那个时代的理念和现在不同,密度大塔楼多,不太好选户型。电梯肯定是麻烦事儿,所有老小区都差不多,这就看街道办居委会的协调吧,我也不知道具体情况。

  据说这几年是整改得还不错,但各单位的物业太多,扯皮的事儿自然多。这也没什么可担心的,社会主义制度有优越性,不可能没人管。

  2、但也别期望值太高,这种老小区就甭追求什么高档次了,能维护正常的社区设施就行了,老百姓的日子都这样儿,不会太好也不会太差吧。而且说实话,这种小区你就是维护得再好也那样儿,人老了吃再多的补药也就是维持。

  3、总之这就是自住为主的小区,挺好板块里的普通小区,自住为主。这预算不是太高,其他的小区也不太好买到合适的,尽量选户型好的就行。保值必然不会超出板块大盘,但也不会落后什么,典型的刚需盘,一切普通。

  感谢回复,还想咨询下,东直门春秀路小区,说这个小区的地址是那一片的洼地,东直门这一片原来是啥地方啊,这种洼地对于现在居住是否有影响?

  1、春秀路是洼地,这我还线、这一片自古就是东直门外关厢啊,是通往通州的交通要道。早期是码头,是南方延运河进京的最后一站。后来河道堵了,所以货物在东坝就下货,然后在驼房营换骆驼和骡队什么的进京,东外(帘儿外)就成了旱路码头。

  春秀路本身不是路,而是河道,后来成了臭水沟,附近住的就是贫苦百姓呗。建国后据说先是整改,再后来就给改成了暗沟,旁边盖了居民区和厂房。

  之所以叫春秀路,就因为这条臭水沟叫“秀水河”,跟“龙须沟”一个性质,在当年只是听着挺好听。

  3、但要再说东直门外这就大了,我倒是知道一些,但聊起来没完。简单说吧,春秀路的东外大街过去叫东外南小街,大街则是现在的斜街。后来斜街拓宽改名成大街,南小街改名叫南后街。再后来南后街拓宽,改名叫东直门外大街,东外大街则又改名回斜街。这跟绕口令儿似的,我说的都烫嘴。简单说就是一直在改善,三角地拆迁之后就更好了。

  当年这里有很多的大厂和单位,造纸一厂就是现在的万国城,春秀路小区则是这一带最早一批楼房,是一商局的宿舍区。当年很高大上的,毕竟那会儿周边的十字坡和幸福村什么的还都是平房区呢。但现在成为洼地的事儿我不知道,实在没注意。

  4、对居住肯定没什么影响,旁边是摩托车厂(海晟名苑)和三轧钢(首钢的东湖别墅),还有好几个厂子呢,反正没什么污染,肯定不影响居住。

  还有个佐证,十字坡是北京第二批公开发售的商品房,1989年2月开盘,均价1900。虽然离春秀路不挨着,但也能说明这地段儿很好,没毛病。

  请问,我是为孩子买学区房,预算只能看300之内的,东西城的够不上,朋友推荐了丰台的人大附燕西华府,300万之内能买到两居室。我们还没去看房,看图片很不错。想问一下这里为什么价格低?以后的升值情况会怎么样?如果这里不合适,请推荐,中上学区即可。

  1、300万的两居室,3万多一平,是够低的。为什么低,因为不算学区房呗。地段儿又比较偏僻,又不通地铁,所以没什么人追捧。商品的价值是供需关系决定的,买的人少,也都不出高价,所以价格就低了呗。另外估计这套房是限价房,大概率是有综合地价款的。那在影响贷款的情况下,自然价格就要更低点儿了。要买的话让中介给算算账,也看看能否配合转商。

  2、以后的升值,未必能有多好。房产的价值由地段儿体现,王佐这里主要离市区比较远,历史原因又隔了好几条铁道,不太好协同发展。所以自住为主吧,如果是保障房的话就更是自住为主了,其他的别期望值太高。

  3、北京有很多人大附分校,其他牛校的分校就更多了,但成功的不多,大部分都是只挂了个名头而已。反正人大附丰台到现在为止成绩还普通,今年的中考成绩我不知道,但高中分数线应该是低于十中的,在丰台属于中等吧,到了全北京就更中等了,肯定到不了中上。这个总价预算也不好买到学区房,丰台北大地的都得400万左右起,而且也就是个老破小,很难满足家庭自住。这我还真不好建议,学区房都比较贵。

  4、要不然看看草桥角门一带的,也是丰台,赵登禹学区的,在丰台属于中等以上。但也不算学区房,没溢价,只是学校还不错而已。具体房源问当地中介吧。

  请问,计划购买昌平的保利芳园的一居室自住,保利芳园的现在的价格值得买吗?最近关税搞得也不知道后面房价会如何,后面还会不会继续下跌,如果购买,何时入手?

  还有具体朝向和楼层如何明智的选择,现在看是高楼层南向比较贵,手头预算也不够全款,经济预期也不好,也不打算贷款太多,考虑买了现在相对便宜的朝向楼层不好的,担心日后也不好出手,还望指点一下。

  1、保利芳园的一居值不值,那就算算租售比呗。用总价除以预估租金,现在北京一居室的平均值在500多。如果数值在这附近的话就算值,数值越低,说明性价比越高。

  不过既然这里是郊区,地段儿也不太强,那数值上浮10%也正常。不过这里是保障房的定位,所以户型在我印象中很紧凑,那就别上浮太多吧,还是500多左右合适。最好不超600,否则就不算太值了。

  2、如果租售比能达到500左右,那租金回报率就是2%以上,至少接近银行利率,从理论上说是没有下跌空间的。这让当地中介给算算吧,只要能接近银行同期利率就算没泡沫。

  3、什么时候入手,这种时期天下大乱,关注成交量和政策吧。有一个信号出现就注意,两个都出现就做准备,都没有就继续等。反正这里是郊区,而行情都是从核心区和热门板块向外传导的。所以不用着急,只要关注着就吃不了亏,怎么都来得及。

  4、具体户型什么的问当地中介吧,我好几年没去过了,实在不熟。常规来讲就是朝向首选朝南的呗,楼层尽量中间层以上,避开顶层底层。

  买了朝向楼层不好的,那肯定流动性弱呗。就算是不拉大价格差,出手时的挂牌期也会长一些。毕竟房子是用来住的,越宜居的越保值,至少流动性强。

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